Leistungsverzeichnis Gebäudereinigung: Angebote vergleichen

Wer Gebäudereinigung ausschreibt, braucht ein sauberes Leistungsverzeichnis. Nur so werden Angebote vergleichbar und ein fairer Preis von einem Lockangebot unterscheidbar. Dieser Leitfaden führt Auftraggeber, Hausverwaltungen und Facility Manager Schritt für Schritt durch Leistungsverzeichnis, Angebotsvergleich und Vertrag.

Das Wichtigste auf einen Blick

Bausteine eines vollständigen LV

15,00 €

Mindestlohn/h 2026 (LG 1)

§ 631

BGB: Reinigung ist Werkvertrag

Ein belastbares Leistungsverzeichnis für die Gebäudereinigung beschreibt, was gereinigt wird, wo, wie oft und in welcher Qualität. Es besteht aus sechs Bausteinen: Raumbuch, Frequenzplan, Leistungsarten je Bereich, einem messbaren Qualitätsmaßstab, den Objektinformationen und den vertraglichen Rahmenbedingungen. Nur auf dieser Grundlage werden Angebote wirklich vergleichbar, und nur so lässt sich ein fairer Preis von einem Lockangebot unterscheiden. Dieser Leitfaden führt Sie als Auftraggeber durch den gesamten Weg von der Ausschreibung über den Angebotsvergleich bis zum Vertrag.

Warum die Vergabe über Qualität und Kosten zugleich entscheidet

Der günstigste Preis ist selten der wirtschaftlichste. Die GEFMA-Richtlinie 502 zu Eignungs- und Zuschlagskriterien bei der Vergabe von Dienstleistungen stellt genau das in den Mittelpunkt: Bewertet wird das Verhältnis aus Leistung und Preis, nicht der niedrigste Angebotswert allein. Ein zu billig eingekaufter Vertrag rächt sich später durch Nacharbeit, hohe Personalfluktuation und Reklamationen. Wer sauber ausschreibt, kauft Planungssicherheit ein, nicht nur eine Zahl.

Das Leistungsverzeichnis: die 6 Bausteine

Ein professionelles Leistungsverzeichnis lässt keine Interpretationsspielräume. Diese sechs Bausteine gehören hinein, damit alle Bieter dasselbe kalkulieren:

1. Raumbuch

Alle Räume mit Fläche in m², Bodenbelag und Nutzungsart. Die Basis jeder Kalkulation.

2. Frequenzplan

Wie oft welche Leistung erfolgt: täglich, wöchentlich, monatlich oder als Intervall.

3. Leistungsarten

Unterhalts-, Glas- und Grundreinigung sauber getrennt, jeweils mit klarer Tätigkeitsbeschreibung.

4. Qualitätsmaßstab

Messbares Ergebnis in Anlehnung an DIN EN 13549 statt vager Formulierungen wie besenrein.

5. Objektinformationen

Zugang, Schließzeiten, Materialstellung, Strom und Wasser, Sozialräume für das Personal.

6. Rahmenbedingungen

Vertragsart, Laufzeit, Kündigungsfristen, Abnahme und Umgang mit Reklamationen.

Fehlt einer dieser Bausteine, kalkuliert jeder Bieter anders. Die Angebote sehen dann unterschiedlich aus, obwohl sie gar nicht dieselbe Leistung meinen. Genau hier entstehen die später teuren Missverständnisse.

Eignungskriterien: woran Sie einen seriösen Bieter erkennen

Bevor der Preis zählt, sollte die Eignung geprüft werden. Diese fünf Nachweise trennen einen belastbaren Dienstleister von einem Preisdrücker:

Betriebshaftpflicht: ausreichende Deckungssumme für Personen- und Sachschäden im Objekt.
Qualifizierter Objektleiter: ein fester, benannter Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeiten.
Referenzen: vergleichbare Objekte in Größe und Nutzung, idealerweise aus der Region.
Tariflohn-Bindung: Nachweis, dass mindestens der Branchenmindestlohn gezahlt wird. Das ist die Grundlage für stabile Teams.
Nachvollziehbare Arbeitszeiterfassung: dokumentierte Zeiten schaffen Transparenz über die tatsächlich erbrachte Leistung. Eine Zertifizierung nach ISO 9001 ist ein Pluspunkt, aber kein Muss.

Angebote vergleichen: die Preisuntergrenze verstehen

Ein sauberes Leistungsverzeichnis macht Angebote vergleichbar. Trotzdem lohnt der Blick hinter den Preis. Rechnen Sie jedes Angebot auf den Stundensatz zurück, denn dort zeigt sich, ob seriös kalkuliert wurde:

Die rechnerische Untergrenze

Der tarifliche Mindestlohn in der Gebäudereinigung liegt 2026 bei 15,00 € pro Stunde (Lohngruppe 1, allgemeinverbindlich). Hinzu kommen Lohnnebenkosten und kalkulatorische Ausfallzeiten für Urlaub, Krankheit und Feiertage sowie Material, Maschinen, Versicherung und Verwaltung. Ein seriöser Verrechnungssatz liegt damit spürbar über dem reinen Stundenlohn. Ein Angebot, das rechnerisch kaum den Mindestlohn abdeckt, ist kein Schnäppchen, sondern ein Warnsignal für Schwarzarbeit, ständigen Personalwechsel oder Qualitätsprobleme.

Konkrete Quadratmeterpreise für Ihr Objekt liefert unser Kostenrechner als Orientierung. Für den reinen Angebotsvergleich hilft eine einfache Matrix, die nicht nur den Preis, sondern die Substanz nebeneinanderstellt:

Prüfpunkt	Warnsignal im Angebot
Kalkulierter Stundensatz	Liegt rechnerisch nahe oder unter dem Mindestlohn
Leistungsumfang	Weicht heimlich vom Leistungsverzeichnis ab (weniger Frequenz)
Vertretung	Keine Regelung für Krankheit und Urlaub
Preisanpassung	Keine Klausel zur Tariflohn-Anpassung, dafür stille Nachforderungen

Der Reinigungsvertrag: Werkvertrag, Klauseln, teure Fallen

Gebäudereinigung ist nach der Rechtsprechung in der Regel ein Werkvertrag nach Paragraf 631 BGB. Geschuldet ist ein Erfolg, also die saubere Fläche, nicht nur das Tätigwerden. Das ist wichtig, denn es gibt Ihnen bei Mängeln die Rechte aus Paragraf 634 BGB: Nacherfüllung, Minderung oder Selbstvornahme. In den Vertrag gehören mindestens diese Punkte:

Leistungsverzeichnis als Anlage: das LV wird fester Vertragsbestandteil, nicht nur eine unverbindliche Beschreibung.
Tariflohn-Anpassungsklausel: gesetzliche Lohnerhöhungen werden nachvollziehbar weitergegeben, ohne jährliche Grundsatzdebatte.
Reklamations- und Abnahmeregelung: klare Fristen, wie Mängel gemeldet und behoben werden.
Faire Kündigungsfristen: im gewerblichen Bereich sind rund drei Monate verbreitet und geben beiden Seiten Planungssicherheit.

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Häufige Fragen zur Ausschreibung von Gebäudereinigung

Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für die Gebäudereinigung?

Ein vollständiges Leistungsverzeichnis enthält sechs Bausteine: ein Raumbuch mit allen Flächen und Bodenbelägen, einen Frequenzplan, die Leistungsarten je Bereich, einen messbaren Qualitätsmaßstab in Anlehnung an DIN EN 13549, die Objektinformationen sowie die vertraglichen Rahmenbedingungen. Erst dadurch werden Angebote wirklich vergleichbar.

Wie erkenne ich ein unrealistisch niedriges Reinigungsangebot?

Rechnen Sie den Angebotspreis auf den Stundensatz zurück. Der tarifliche Mindestlohn liegt 2026 bei 15,00 € pro Stunde (Lohngruppe 1). Zusammen mit Lohnnebenkosten, kalkulatorischen Ausfallzeiten, Material, Maschinen und Verwaltung liegt ein seriöser Verrechnungssatz deutlich darüber. Wer rechnerisch darunter anbietet, kann den Tariflohn nicht zahlen. Das ist ein klares Warnsignal.

Reinigung ausschreiben: Werkvertrag oder Dienstvertrag?

Gebäudereinigung ist nach der Rechtsprechung in der Regel ein Werkvertrag nach Paragraf 631 BGB. Geschuldet ist ein Erfolg, also die saubere Fläche. Das gibt Ihnen bei Mängeln die Rechte aus Paragraf 634 BGB: Nacherfüllung, Minderung oder Selbstvornahme. Ein reiner Dienstvertrag würde die Gewährleistung schwächen.

Welche Nachweise sollte ich von einem Reinigungsdienstleister verlangen?

Verlangen Sie eine ausreichende Betriebshaftpflicht, den Nachweis der Tariflohn-Zahlung, Referenzen vergleichbarer Objekte, einen benannten Objektleiter als festen Ansprechpartner sowie eine nachvollziehbare Arbeitszeiterfassung. Eine Zertifizierung nach ISO 9001 ist ein Pluspunkt, aber kein Muss.

Wie lange sollte die Laufzeit eines Reinigungsvertrags sein?

Im gewerblichen Bereich sind Laufzeiten von einem bis drei Jahren mit einer Kündigungsfrist von etwa drei Monaten verbreitet. Eingespielte Teams kennen das Objekt und halten die Qualität stabil. Wichtig ist eine Tariflohn-Anpassungsklausel, damit Lohnerhöhungen fair abgebildet werden.

Weiterführende Informationen

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Leistungsverzeichnis GebäudereinigungAngebote vergleichen und sicher vergeben (Leitfaden 2026)